Nhiều khách hàng khi có nhu cầu mua đất nền dự án thường không nắm rõ quy trình phát triển một dự án bất động sản. Ngay cả những nhân viên kinh doanh có kinh nghiệm lâu năm đôi khi cũng gặp khó khăn trong việc hiểu quy trình này. Trong bài viết này, Nguyễn Hoành sẽ cung cấp cho các anh chị và các bạn trong ngành bán hàng một cách nhìn tổng quan, chi tiết và dễ hiểu về “Quy trình thực hiện một dự án bất động sản đất nền”, hay còn gọi là khu đô thị. Cụ thể, sản phẩm cuối cùng sẽ là đất nền có sổ hồng trong khu dân cư.
PHẦN 1: QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẤT NỀN (KHU ĐÔ THỊ)
Bước 1: Đầu tiên, cần có đất để thực hiện dự án đất nền.
Trong một dự án đất nền, nhà đầu tư thường làm việc với các loại đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất). Nếu khu vực đó có quá nhiều đất ở (hay gọi là đất thổ cư), thì ít người thực hiện dự án do chi phí đền bù cao, gây khó khăn trong việc thu hồi vốn.
Nhà đầu tư có thể sở hữu đất thông qua nhiều hình thức khác nhau:
- Phổ biến nhất là việc mua và thu gom các lô đất liền kề, nếu may mắn (ít nhất 50-70%), sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Được nhà nước giao đất để thực hiện dự án đất nền (khu dân cư).
- Hoặc thông qua hình thức đấu giá, ví dụ như tại Long Thành – Đồng Nai, có khu đất 49ha do địa phương khai thác. Địa phương đó có thể cho phép một số công ty bất động sản tham gia đấu giá để phát triển thành dự án khu dân cư.
Ví dụ thực tế: Ngày 23/8/2019, Công ty Bất động sản Hà An (công ty con của Đất Xanh) đã đấu giá thành công khu đất 92.2ha với mức giá 3.060 tỷ đồng tại xã Long Đức – Long Thành – Đồng Nai. Sau đó, Tập đoàn Đất Xanh đã triển khai dự án khu đô thị Gem Sky World và thu hút nhiều nhà đầu tư từ TP.Hồ Chí Minh và Đồng Nai.
Bước 2: Công tác đền bù là yếu tố quan trọng trong lập dự án đất nền
Bước này có thể coi là quan trọng nhất, quyết định thành bại của dự án đất nền trong quy trình thực hiện dự án bất động sản. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần thu gom được tối thiểu 60-70% diện tích đất ở khu vực dự kiến làm dự án. Nhiều dự án đã thất bại do không thực hiện thành công công tác đền bù.
Sau khi đã có đất, nhà đầu tư sẽ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, chính quyền sẽ tổ chức công tác đền bù. Một ban bồi thường sẽ chịu trách nhiệm thống kê, kê biên và định giá đất. Lúc này, nhà đầu tư sẽ chuyển khoản tiền cho ban bồi thường để thực hiện việc đền bù.
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
Để thực hiện một dự án, nhà đầu tư cần xin phép chính quyền địa phương, cụ thể là UBND quận, huyện (đối với dự án lớn phải xin phép UBND tỉnh, thành phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước và có tiềm năng phát triển khu dân cư, sẽ có văn bản “đồng ý cho Công ty ABC đầu tư phát triển dự án XYZ…”. Ví dụ, nếu bạn muốn thực hiện một dự án đất nền tại Phú Mỹ, bạn cần xin phép UBND thị xã Phú Mỹ. Đối với dự án lớn, vẫn cần xin phép UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng.
Ở bước này, nhà đầu tư cần đến Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc để xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng”. Các yếu tố cần được xác định bao gồm việc xác định khu đất dự kiến làm khu dân cư, khu thương mại, mật độ xây dựng, diện tích đất phân lô, đất dành cho tiện ích công cộng như trường học, chợ, bệnh viện, cũng như các yếu tố như chiều cao, đường điện, nước, thoát nước.
Khi đã có phương án đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư sẽ thuê công ty thiết kế mặt bằng, bao gồm các yếu tố như: đường xá, tiện ích, hệ thống cấp điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng, v.v.
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500.
Tiếp theo, nhà đầu tư sẽ trình lên UBND quận, huyện. Nếu họ đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng đã trình bày, sẽ có văn bản “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” => dẫn đến quyết định 1/500. Đây là một bước rất quan trọng trong quy trình thực hiện dự án bất động sản.
Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha).
Quyết định 1/500 là gì? Đây là câu hỏi mà khách hàng thường thắc mắc khi mua đất dự án, họ thường hỏi “dự án đã có 1/500 hay chưa?”. Nói dễ hiểu, quyết định này là văn bản từ UBND quận, huyện đồng ý cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án và đầu tư hạ tầng. Trong văn bản này ghi rõ thông tin về khu đất, ai là chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch kiến trúc, số block, chiều cao, khoảng lùi trước và sau, hệ thống đường,…
⇒ Xem thêm bài viết: Quy hoạch 1/500 là gì, quy hoạch 1/2000 và so sánh dễ hiểu nhất.
Bên cạnh đó, bạn có thể xem mẫu văn bản Quy hoạch 1/500 của dự án khu dân cư Tân Đô tại đây.
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho nhà đầu tư để thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.
Trong dự án này, giấy phép xây dựng cụ thể được cấp cho hạ tầng kỹ thuật, bao gồm các công trình giao thông, thông tin liên lạc, cấp điện, chiếu sáng công cộng, cung cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, cùng các công trình khác.
Bước 7: Thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
Sau khi có quyết định 1/500, nhà đầu tư dự án phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng, bao gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Việc này đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực và cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, và thu gom rác thải.
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
Đối với dự án đất nền: Việc nghiệm thu hạ tầng bao gồm kiểm tra chất lượng, số lượng và vị trí phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Việc này cần được thực hiện và xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, không phải do chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân thực hiện và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Đối với nhà phố: Các phần thô cần phải được hoàn thiện.
Bước 9: Đóng thuế và ra sổ hồng từng lô.
Trước khi phát hành sổ, nhà đầu tư phải hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và lệ phí nếu có.
Ở bước này, nhà đầu tư cần nộp sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), để tổng hợp lại những sổ nào đã được chuyển đổi sang hình thức đất ở, những sổ nào vẫn chưa chuyển đổi để thực hiện việc đóng thuế.
Trên đây là 9 bước cơ bản để thực hiện một dự án đất nền khu dân cư. Trong mỗi bước, sẽ còn nhiều hạng mục chi tiết khác nhau. Quy trình thực hiện dự án có thể khác nhau giữa các địa phương; do đó, các anh chị đang lập dự án nên liên hệ với phòng tài nguyên môi trường tại địa phương để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Lưu ý: Một số dự án vẫn chưa hoàn tất hạ tầng và chưa nghiệm thu nhưng nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, vì thế có thể được cấp sổ hồng sớm cho từng lô. Tuy nhiên, trong trường hợp này, chủ đầu tư vẫn chưa thể chuyển nhượng cho khách hàng, và thường có ghi chú: “Công ty chỉ được phép chuyển nhượng sau khi hoàn thành dự án” – (Hình minh họa dưới đây).
PHẦN 2: CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC PHÉP BÁN Ở BƯỚC NÀO TRONG QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN.
Căn cứ theo luật pháp, một dự án đất nền đủ điều kiện để bán khi nhà đầu tư có đầy đủ các điều kiện pháp lý sau: (Căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp yêu cầu Giấy phép xây dựng), giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đồng thời, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải cũng cần phải được đảm bảo;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Việc bán ở giai đoạn nào tùy thuộc vào từng nhà đầu tư và sự thỏa thuận trong hợp đồng. Nhiều nhà đầu tư có thể tiến hành chạy rumor khi đã đạt được thỏa thuận về đất, mặc dù lúc đó dự án chưa chính thức có gì nhưng họ có thể thực hiện hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc trái phiếu. Để có pháp lý chính thức, nhà đầu tư cần có sổ hồng riêng, tuy nhiên điều này có thể mất thời gian.
Thông thường, các nhà đầu tư có thể thực hiện hoạt động rumor khi đã hoàn tất việc nộp quy hoạch 1/500 và gần được duyệt kết hợp với việc đã mua xong đất. Giai đoạn này, các hợp đồng thường là hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác,… chứ không phải là hợp đồng mua bán chính thức.
Trên đây là nội dung sơ bộ về quy trình thực hiện một dự án đất nền. Khi anh chị có ý định mua đất, hãy hỏi nhân viên bán hàng về tiến độ dự án, họ luôn có văn bản chứng minh cho từng bước. Nếu không thể xuất trình văn bản, có thể dự án đó chỉ đang trong giai đoạn hứa hẹn mà chưa có thực chất.
Nhân viên bán hàng nói: “Anh chị yên tâm, mua đất bên em 5 tháng nữa chắc chắn sẽ có sổ hồng riêng từng nền”, trong khi quyết định 1/500 còn chưa thấy đâu thì anh chị cũng hiểu được phần nào sự phức tạp của vấn đề!
PHẦN 3: DANH SÁCH PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Công nhận chủ đầu tư
2. Đăng ký đầu tư Dự án
3. Đền bù – giải tỏa – tái định cư
4. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần gần nhất
5. Nhiệm vụ quy hoạch
6. Chứng chỉ quy hoạch (giấy phép quy hoạch)
7. Duyệt Quy hoạch tỉ lệ 1/500
8. Thỏa thuận Tổng mặt bằng & Phương án kiến trúc
9. Điều chỉnh quy hoạch
10. Công bố quy hoạch
11. Chấp thuận đầu tư
12. Phê duyệt Dự án đầu tư
13. Ký quỹ
14. Chuyển mục đích sử dụng đất
15. Giao đất
16. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.
18. Chuyển nhượng Dự án
19. Thỏa thuận đấu nối hạ tầng
20. Xin phép san lấp
21. Xin phép xây dựng hạ tầng
22. Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ Dự án
23. Thẩm duyệt thiết kế cơ sở
24. Thẩm duyệt Thiết kế Thi công
25. Xin phép xây dựng
26. Thông báo khởi công
27. Nghiệm thu móng
28. Thông báo huy động vốn (xác nhận đủ điều kiện bán hàng)
29. Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
30. Đăng ký hợp đồng mẫu
31. Lắp đặt và nghiệm thu PCCC
32. Nghiệm thu & Bàn giao công trình từ nhà thầu xây dựng cho Chủ đầu tư
33. Hoàn công
34. Bàn giao nhà cho người mua
35. Cấp số nhà
36. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở
PHẦN 4: CÁC CHI PHÍ KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT NỀN
Dưới đây là một số chi phí cơ bản cần dự trù khi triển khai một dự án bất động sản khu dân cư. Mức giá có thể thay đổi tùy theo khu vực và từng dự án.
- Tiền sử dụng đất (ví dụ 5 triệu/m2, tương ứng với diện tích 100ha, đất ở chiếm 50% = 2.500 tỷ đồng).
- Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích.
- Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng.
- Chi phí lãi vay.
- Phí quản lý và chi phí phát sinh khác.
- Ngoài ra, cần tính thêm mức lợi nhuận từ nhà đầu tư.
Chúc bạn sức khỏe!
Nguyễn Hoành