Như chúng ta đã biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và phân loại khác nhau. Những quy hoạch tỷ lệ lớn thường mang tính chất định hướng và không đảm bảo tính chính xác về mặt pháp lý. Bản đồ quy hoạch 1/500 và 1/2000 có tầm quan trọng như thế nào? Ý nghĩa của chúng ra sao thì không phải ai cũng hiểu rõ, đặc biệt là những người chưa trực tiếp tham gia vào các giao dịch bất động sản. Trong bài viết này, Nguyễn Hoành sẽ cung cấp những thông tin mới nhất về vấn đề quy hoạch.
Trước khi tìm hiểu về quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000, chúng ta cần nắm rõ khái niệm về quy hoạch 1/5000.
1. Quy hoạch 1/5000
Quy hoạch 1/5000 có nhiệm vụ xác định các khu vực chức năng, định hướng giao thông, cũng như mốc ranh giới của các khu đất để phát triển hạ tầng, cầu đường, khu dân cư và công viên cây xanh,… Quy hoạch 1/5000 được coi là cơ sở gốc để xác định các mục tiêu phát triển, thu hút đầu tư và thực hiện các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng, bồi thường và di dân.
Có nghĩa là, khi lập quy hoạch chung cho một quận hoặc huyện, người ta sẽ sử dụng quy hoạch chi tiết 1/5000 để chia ra thành từng khu vực cụ thể:
- Khu A là khu dân cư để ở.
- Khu B là khu công nghiệp.
- Khu C là khu dịch vụ thương mại.
- Khu D là trung tâm hành chính.
- Cùng với đó là các trục đường lớn và trục đường quan trọng cho toàn khu vực.
Trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5000, bạn sẽ không nhìn thấy những đường lộ giới nhỏ như 7m hay 12m, mà chỉ thấy các phân khu chức năng chính. Dựa trên nền tảng cơ bản của sự phát triển toàn quận, huyện, người ta sẽ lập quy hoạch chi tiết hơn là Quy hoạch 1/2000.
2. Quy hoạch 1/2000 là gì?
Để dễ hiểu, nếu bạn Zoom (phóng lớn) bản đồ 1/5000, bạn sẽ thấy từng ô nhỏ, sau đó, người ta sẽ chia nhỏ các ô này ra, phân định từng khu với các chức năng khác nhau. Ví dụ, trong một ô nhỏ đó, sẽ có bao nhiêu phần trăm dành cho trường học, bao nhiêu phần cho khu dân cư, đường giao thông, đèn điện, hệ thống thoát nước,…
- THEO LUẬT THÌ: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở cho việc lập và quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung và do chính quyền địa phương tổ chức lập.
- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất do nhà nước quy định, thường do địa phương thực hiện. Các doanh nghiệp hoặc người dân có thể dựa vào quy hoạch 1/2000 để kiểm tra thông tin quy hoạch.
- Nội dung của công tác quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 bao gồm việc lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ đồ đơn tuyến về hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.
Quy hoạch 1/2000 được cập nhật định kỳ mỗi 5 năm một lần, bên cạnh đó còn có các cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường).
Do đó, nếu muốn biết quy hoạch nào cập nhật mới nhất, tốt nhất bạn nên lên quận hoặc huyện để tìm hiểu. Ví dụ, nếu bạn đang tìm mua đất nền Phú Mỹ, bạn nên đến Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc UBND Thị xã Phú Mỹ để hỏi. Khi mua đất, việc kiểm tra quy hoạch là rất cần thiết, vì quy hoạch loại đất tại thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại có thể sẽ không giống nhau.
Vậy quy hoạch 1/2000 được cập nhật so với quy hoạch cũ sẽ thay đổi gì, không thay đổi gì?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân, việc thay đổi quy hoạch phụ thuộc vào tính hợp lý và khả năng giải thích. Dưới đây là một vài điều có thể tham khảo.
- Thay đổi chức năng sử dụng đất –> Khó nhất.
- Thay đổi quy hoạch xây dựng –> Khó nhì.
- Khu đã có dân cư –> Ít thay đổi.
- Khu chưa có dân cư –> Có thể thay đổi nhiều hơn.
- Khu có các công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh –> Cấp càng cao càng khó thay đổi.
- Khu công trình cấp quận, xã, phường –> Ít khó hơn.
Đại khái là nếu việc thay đổi ảnh hưởng nhiều thì khó thực hiện, còn nếu ảnh hưởng ít thì sẽ dễ dàng hơn.
VÌ VẬY: Khi mua đất, bạn hãy kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì hãy lên quận hỏi, còn dự báo quy hoạch thì dựa vào tình hình thực tế.
3. Quy hoạch 1/500 là gì?
Các bạn có thể hình dung rằng, một chủ đầu tư mua một lô đất 10ha và dự định phát triển dự án khu đô thị. Họ sẽ dựa vào quy hoạch 1/2000 để xác định xem khu đó có thể làm khu dân cư hay không? Nếu có, họ sẽ lập quy hoạch 1/500. Tức là:
- Chi tiết đến từng lô đất, chiều dài, chiều rộng bao nhiêu, chừa trước chừa sau ra sao, chiều cao tối đa khi xây.
- Đường rộng bao nhiêu, vỉa hè như thế nào, có bao nhiêu cây xanh, loại gạch nào sử dụng cho đường nhựa.
- Trường học, chung cư, công viên với diện tích cụ thể là bao nhiêu, xây bao nhiêu tầng.
- Hệ thống thoát nước, điện âm hay nổi, nước sinh hoạt cho người dân bao nhiêu mét khối.
- Các yêu cầu chi tiết khác để đến khi thực hiện dự án, người ta có thể dựa vào đó để nghiệm thu và cấp sổ đỏ.
Căn cứ Khoản 2, Điều 30, Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định rằng: “Bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500”. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng, là căn cứ để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án cụ thể.
– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng.
Vì vậy, bản vẽ của đồ án quy hoạch chi tiết sẽ xác định cụ thể tất cả các công trình trên khu đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết sẽ xác định đến từng ranh giới lô đất.
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 là sự triển khai và cụ thể hóa quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng, cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000.
- Đối với quy hoạch 1/500: xác định các chỉ tiêu về dân số, chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, giải pháp tổ chức kiến trúc đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất và đảm bảo tính khả thi trong quá trình triển khai thực hiện.
Quy hoạch này thường do doanh nghiệp thực hiện. Vì vậy, doanh nghiệp có thể đổi quy hoạch mà không ảnh hưởng đến quy hoạch 1/2000 thì dễ dàng, nhưng nếu ảnh hưởng thì cần xem xét theo mức độ ảnh hưởng.
Tham khảo: Quyết định 1/500 dự án An Hạ Lotus (Bình Chánh) tại đây.
4. So sánh quy hoạch 1/500 và quy hoạch 1/2000
Đầu tiên, cần làm rõ và phân biệt mục đích của quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500. Đây không chỉ là sự khác nhau về tỷ lệ bản đồ, mà còn là hai giai đoạn của quy hoạch. Quy hoạch 1/2000 được lập ra để định hướng quy hoạch cho toàn khu đô thị (bao gồm khu công nghiệp, khu nhà ở, khu du lịch,…) nhằm quản lý quy hoạch cho một khu vực rộng lớn.
Nội dung quan trọng trong quy hoạch 1/2000 là xác định mạng lưới đường và quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất phải chỉ ra rõ các ô phố với các chức năng khác nhau, trong đó bao gồm các chỉ tiêu về ô đất như diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao tối đa và tối thiểu, chỉ giới đường đỏ, cũng như sơ bộ xác định chỉ giới xây dựng (khoảng lùi) của công trình.
Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 chỉ mang tính định hướng, gợi ý bởi vì ở giai đoạn này chưa có thiết kế cơ sở cụ thể cho các công trình kiến trúc. Các cấp chính quyền và các cơ quan quản lý có đầy đủ thẩm quyền để cấp chứng chỉ quy hoạch cho bất kỳ lô đất nào trong khu quy hoạch, và vì thế hoàn toàn có thể sử dụng đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 để quản lý xây dựng.
Trong khi đó, quy hoạch chi tiết 1/500 được yêu cầu chi tiết hoá đến từng công trình. Điểm quan trọng nhất trong giai đoạn này, khác với giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/2000, là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan. Ở giai đoạn này, các công trình kiến trúc đưa vào quy hoạch 1/500 đã có thiết kế cơ sở, có đầy đủ các yếu tố cần thiết như hình dạng, mặt bằng công trình với các kích thước cụ thể, nội dung từng phòng, các bộ phận của công trình, cũng như vị trí ra vào lối của công trình, từ đó xác định mối quan hệ giữa công trình với các yếu tố bên ngoài như sân vườn và lối đi.
Đồ án quy hoạch 1/500 chính là cơ sở để nơi lập dự án đầu tư xây dựng. Như vậy, quy hoạch 1/2000 và 1/500 không chỉ khác nhau ở tỷ lệ, mà còn ở hai giai đoạn thiết kế với nội dung và ý nghĩa hoàn toàn khác nhau. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy hiện hành về lập quy hoạch xây dựng, về chi phí lập quy hoạch vẫn không phân biệt giữa hai loại quy hoạch chi tiết này. Bạn có thể tham khảo thêm Quy trình làm dự án bất động sản đất nền để hiểu rõ hơn về quyết định phê duyệt dự án đất nền 1/500 được thực hiện ở bước nào.
5. TÓM LẠI
– Quy hoạch chi tiết 1/500 phải chi tiết hóa đến từng công trình (không chỉ là tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan như ở quy hoạch 1/2000).
– Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể.
– Quy hoạch 1/500 là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. Nó thể hiện rõ phần diện tích đất nào và thuộc sở hữu của ai “dính” vào công trình hay dự án đầu tư, từ đó việc bồi thường sẽ được xác định một cách hợp lý.
– Các chỉ tiêu về xây dựng phải được thể hiện trong quy hoạch 1/500 như: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian kiến trúc, cùng với công trình hạ tầng, thiết kế chi tiết của từng lô đất và đánh giá môi trường…
– Với quy hoạch 1/500, có thể xác định mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài như: cổng vào, đường đi, tường rào,…
Bởi vậy, khi mua đất tại dự án, nếu dự án có quyết định 1/500 thì có nghĩa là đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, và sau này cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào đó để cấp sổ. Nếu dự án chưa có quyết định này, tức là chưa được sự phê duyệt của cơ quan nhà nước, bạn cần cân nhắc thật kỹ để tránh rủi ro và phiền phức trong các thủ tục mua bán nhà đất.
6. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUY HOẠCH 1/500, 1/2000, 1/5000
Vấn đề 1: Đất thuộc quy hoạch có được xây nhà hay không?
Theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018, có thể xảy ra các trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Nếu đất ở thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất ở hợp pháp (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó) vẫn được quyền xây dựng mới nhà ở và công trình trên diện tích đó theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp 2: Nếu đất ở thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở hoặc công trình trên diện tích đó.
- Trường hợp 3: Nếu chỉ một phần của thửa đất thuộc quy hoạch, phần còn lại không thuộc quy hoạch, thì người sử dụng đất ở hợp pháp vẫn có quyền xây dựng mới nhà ở và công trình trên diện tích đất đó.
Vấn đề 2: Định nghĩa tỷ lệ bản đồ quy hoạch 1/500
Tỷ lệ bản đồ: là tỷ số giữa độ dài một đoạn thẳng trên bản đồ với độ dài của đoạn thẳng đó trên thực địa. 1cm trên bản đồ tương đương với 5m ngoài thực địa.
Nguyễn Hoành (tổng hợp)