Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (hay còn được gọi là đất thổ cư) là một vấn đề thường thấy trong lĩnh vực bất động sản. Để thực hiện việc chuyển đổi này, đất nông nghiệp cần thỏa mãn những điều kiện gì, lệ phí được tính ra sao và quy trình chuyển đổi có phức tạp không. Như thường lệ, vì các quy định pháp luật thường khô khan, bài viết này của Nguyễn Hoành sẽ trình bày một cách dễ hiểu nhất, dựa trên kinh nghiệm thực tiễn của chúng tôi.
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đầu tiên, bạn cần hiểu rõ về đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp (bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, v.v.).
Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, đất nông nghiệp được phân loại thành nhiều loại khác nhau (dựa theo Luật Đất đai 2013):
+ Đất trồng cây hàng năm
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
+ Đất rừng (rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng)
+ Đất nông nghiệp phục vụ cho chăn nuôi
Vậy đất ruộng là gì? Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn không quy định cụ thể loại đất nào là đất ruộng. Tuy nhiên, trong thực tế, đất ruộng chủ yếu bao gồm hai loại: Đất chuyên trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
Khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất phi nông nghiệp là khác nhau (đất trồng lúa sẽ khó chuyển hơn). Điều này là do chính sách của Nhà nước nhằm bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế việc chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp (bao gồm cả đất ở).
2. Các trường hợp có thể thay đổi mục đích sử dụng đất
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các loại trong cùng nhóm đất nông nghiệp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, thổ cư.
Cụ thể: Quy định về quyền đổi mục đích sử dụng đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 chỉ rõ những trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Điều 57 bao gồm:
- Chuyển đổi từ đất trồng lúa => đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm khác => đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đổi từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất => sử dụng cho các mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp => đất phi nông nghiệp (thổ cư, đất ở)
- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất => đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở => đất ở;
- Chuyển đổi từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có tính chất kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ => đất thương mại, dịch vụ; chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thông thường, việc chuyển đổi phổ biến nhất về mục đích sử dụng đất hiện nay là:
- Chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư (đất ở)
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở => đất ở;
3. Điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân quận (huyện), kế hoạch sử dụng đất này do địa phương quy định.
- Điều kiện 1: Vị trí thửa đất phải được quy hoạch sử dụng đất là đất ở (đất thổ cư) hoặc thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
- Điều kiện 2: Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định.
Vậy làm thế nào để biết được quy hoạch của thửa đất đó là gì?
Người sử dụng đất nên đến trực tiếp Ủy ban nhân dân (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của khu vực. Nếu đến UBND (quận) huyện, hãy lập yêu cầu bằng văn bản và họ sẽ trả lời bằng văn bản trong 3-7 ngày làm việc để đảm bảo thông tin chính xác nhất. Việc hỏi xin thông tin ở cấp xã thường chỉ nhận được câu trả lời bằng miệng và chỉ mang tính chất tham khảo.
4. Phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Trường hợp 1:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở;
⇒ Bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 2:
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất sang đất ở;
⇒ Bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Lưu ý: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở sẽ được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mỗi địa phương sẽ quy định một khung giá khác nhau cho từng loại đất.
Quý vị có thể tham khảo đầy đủ Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2020-2024 tại đây.
Ví dụ cụ thể để tính lệ phí.
- Giá đất ở của khu vực: 3.000.000đ/m²
- Giá đất nông nghiệp của khu vực: 400.000đ/m²
Khi đó, số tiền sử dụng đất cần nộp để chuyển 100m² đất nông nghiệp sang đất ở sẽ là: (trong trường hợp 1 ở trên)
100m² x (3.000.000đ – 400.000đ) = 260.000.000 đ (Hai trăm sáu mươi triệu đồng)
5. Thủ tục, hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư:
Cần nộp 1 bộ hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường, bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; theo Mẫu số 01 ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT (kèm theo dưới đây);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Các giấy tờ liên quan đến nhân thân của người nộp hồ sơ như CMND, Sổ hộ khẩu, v.v.
Ai là người có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ đưa ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân.
- Trong trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân thuê đất để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên, cần có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Nguyễn Hoành (tổng hợp)