Giá rumor là gì? Sự khác biệt giữa giá bán và giá rumor? Đây là một vấn đề được nhiều nhân viên kinh doanh bất động sản quan tâm, đặc biệt là những người mới vào nghề. Qua bài viết này, tôi xin chia sẻ một cách dễ hiểu nhất về chủ đề này.
Giá bán bất động sản
GIÁ BÁN = GIÁ THÀNH + MỨC LỢI NHUẬN (Kỳ vọng lợi nhuận từ chủ đầu tư)
Trong đó: Giá thành = Giá đất + Giá nhà (tổng hợp tất cả chi phí đầu tư của dự án)
- Về giá đất: Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên hình thành và một phần do con người khai thác và sử dụng, lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán và chuyển nhượng dẫn đến việc đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được thể hiện dưới hình thức tiền tệ, chính là “giá cả của đất đai” thường được gọi là giá đất.
- Giá nhà: Được tính toán dựa trên các chi phí nguyên vật liệu và chi phí nhân công để xây dựng công trình hoặc dự án.
Giá rumor là gì?
GIÁ RUMOR = GIÁ TIN ĐỒN
(Rumor /ˈrumər/ trong tiếng Anh có nghĩa là tin đồn, lời đồn, tiếng đồn. Tức là giá dự kiến, không chính thức vì tin đồn có thể đúng hoặc sai, có thể cao hoặc thấp).
Vấn đề đặt ra: Tại sao không áp dụng ngay một mức giá ví dụ là 18 triệu/m2 cho dự án Tân Đô ở Đức Hòa, rồi cho nhân viên bán hàng báo khách, nếu khách ưng thì cọc thu tiền luôn? Tại sao phải chạy giá rumor gây mất công?
Điều này liên quan đến một số vấn đề, trước tiên là nghệ thuật bán hàng, nghệ thuật chốt sale và thứ hai, điều quan trọng nhất là chủ đầu tư muốn đo lường phản ứng của thị trường.
- Nghệ thuật bán hàng: Thường thì khi chạy giá rumor, chủ đầu tư sẽ không nhận đặt cọc ngay mà chỉ nhận giữ chỗ với số tiền 50 triệu hoặc 100 triệu, điển hình như dự án đất nền Khu dân cư Tân Đức (có hoàn tiền, đến ngày mở bán nếu khách ưng thì chuyển qua cọc, nếu không ưng thì có thể rút lại tiền), điều này giúp khách hàng dễ dàng hơn trong việc bỏ tiền ra giữ chỗ thay vì đặt cọc, vì khi đặt cọc mà không mua thì sẽ mất tiền. Sau đó sẽ có một buổi mở bán tập trung tại một trung tâm hội nghị nào đó, đây là yếu tố then chốt. Buổi mở bán này có rất nhiều khách hàng, có thể có cả những khách hàng giả cọc để tạo hiệu ứng. Tại một trung tâm hội nghị sang trọng, cùng với những chương trình hấp dẫn và âm nhạc sôi động, nên rất dễ dàng để cảm xúc chi phối; điều này khiến cho việc chốt cọc của nhân viên bán hàng trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết.
- Đo lường thị trường: Thông thường, khi định giá sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư sẽ có mức giá lợi nhuận tối thiểu và tối đa. Nếu thị trường biến động và sản phẩm không được đón nhận, thì mức giá lợi nhuận tối thiểu sẽ được áp dụng (không có chủ đầu tư nào muốn chịu lỗ). Nếu thị trường tốt, mức giá lợi nhuận tối đa sẽ được áp dụng.
Tổng kết giá bán và giá rumor
Vì vậy, giá rumor thường là giá trung bình giữa giá tối thiểu (hay còn gọi là giá sàn) và giá tối đa (giá trần). Nếu giá rumor được thị trường chấp nhận mạnh mẽ thì chắc chắn rằng vào ngày mở bán, giá bán sẽ cao hơn giá rumor. Ngược lại, nếu sản phẩm không được đón nhận, giá bán sẽ thấp hơn giá rumor, nhưng chắc chắn sẽ không thấp hơn mức giá tối thiểu.
Nếu dự án có 2-3 đợt mở bán, giá rumor sẽ phụ thuộc vào chủ đầu tư. Thường thì những đợt sau sẽ cao hơn đợt đầu từ 3-5%, thậm chí từ 5-10% để tạo tâm lý cho khách hàng, bởi người mua trước sẽ có lợi hơn người mua sau. Còn người mua trước sẽ cảm thấy an tâm hơn đối với sản phẩm và chủ đầu tư, vì chỉ mới mua được vài tuần mà đã có lợi nhuận.
⇒ Tóm lại: Chủ đầu tư áp dụng “giá rumor” cho sản phẩm bất động sản chủ yếu để đo lường phản ứng của thị trường, từ đó định hướng giá cho sản phẩm và thúc đẩy truyền thông.
Nguyễn Hoành