Như tiêu đề đã nêu, bài viết này Nguyễn Hoành xin phép chia sẻ đến quý anh chị và các bạn trong lĩnh vực bán hàng một QUY TRÌNH THỰC TẾ VAY VỐN NGÂN HÀNG 3 BÊN KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN. Trong bài viết, tôi sẽ trình bày quy trình vay vốn tiêu chuẩn của ngân hàng Vietcombank (tại thời điểm viết bài là ngày 30/3/2023). Mặc dù quy trình vay vốn có thể thay đổi trong tương lai, nhưng nếu nắm vững các bước cơ bản, quý anh chị sẽ dễ dàng hình dung và làm việc với ngân hàng hơn. Tôi sẽ cố gắng trình bày một cách rõ ràng và dễ hiểu nhất.
QUY TRÌNH VAY NGÂN HÀNG 3 BÊN KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN
Lưu ý: Đây là quy trình vay vốn ngân hàng 3 bên (có nghĩa là khi quý anh chị mua bất động sản nhưng không đủ tiền, cần sự hỗ trợ từ bên bán). Tham gia của quy trình này bao gồm 3 bên như sau:
- Người mua bất động sản
- Người bán bất động sản
- Bên cho vay (tại đây là ngân hàng Vietcombank)
BƯỚC 1: THƯƠNG LƯỢNG VỚI BÊN BÁN ĐỂ HỖ TRỢ VAY VỐN
Khi quý anh chị đã chọn được bất động sản ưng ý nhưng không đủ tiền, quý anh chị cần thương lượng với bên BÁN để nhờ họ hỗ trợ làm thủ tục vay. Nếu họ không đồng ý hỗ trợ, điều đó có thể làm cho việc vay vốn trở nên khó khăn.
- Thứ nhất, quý anh chị có thể tự tìm nguồn vốn ở bên ngoài, sau đó thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng và đi vay sau.
- Thứ hai, quý anh chị có thể xem xét lựa chọn mua bất động sản khác.
Nếu bên BÁN đồng ý hỗ trợ vay, quý anh chị cần chốt số tiền thanh toán cụ thể (ví dụ như thanh toán cho bên BÁN 40% và vay từ Vietcombank 60%), tài sản sẽ được thế chấp bằng chính bất động sản mà quý anh chị đang muốn mua.
BƯỚC 2: GỬI HỒ SƠ CHO NGÂN HÀNG ĐỂ THẨM ĐỊNH
Quý anh chị nên nhờ bên BÁN photo cuốn sổ hồng đầy đủ hai mặt (không cần công chứng cũng được) cùng với các giấy tờ cá nhân cần thiết (căn cước công dân, chứng minh thu nhập, giấy đăng ký kết hôn hoặc độc thân,…) để nộp cho Vietcombank thẩm định.
Ngân hàng Vietcombank sẽ thuê một công ty độc lập để tiến hành định giá tài sản. Sau khi hoàn tất thẩm định, quý anh chị sẽ thỏa thuận lại với ngân hàng về số tiền vay và thời hạn vay (quy trình này có thể mất từ 2 đến 3 ngày, hoặc lâu hơn khoảng 1 tuần).
BƯỚC 3: NGÂN HÀNG CUNG CẤP THÔNG BÁO CHO VAY
Vietcombank sẽ phát hành thông báo bằng văn bản cho khoản vay (trong trường hợp này là vay 60%) để bên bán có thể yên tâm thực hiện giao dịch. Lưu ý rằng, văn bản này phải có dấu mộc của ngân hàng để trở thành thông báo chính thức.
BƯỚC 4: THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐẶT CỌC
Bên MUA và BÁN tiến hành thực hiện đặt cọc theo mức thương lượng đã đạt được.
BƯỚC 5: CÔNG CHỨNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG
Đến ngày công chứng, thường quý anh chị sẽ có 2 lựa chọn:
Lựa chọn 1: Công chứng tại Phòng công chứng (lưu ý, bất động sản thuộc tỉnh nào thì công chứng tại tỉnh đó).
Lựa chọn 2: Công chứng tại ngân hàng (phí công chứng tại chỗ tùy mỗi phòng công chứng sẽ có mức giá khác nhau, thường từ 2-5 triệu), quý anh chị nên liên hệ trước với Phòng công chứng để đặt lịch.
- Ký hợp đồng công chứng mua bán và giao tiền tại ngân hàng 40%.
- Ký hợp đồng 3 bên tại ngân hàng (Vietcombank sẽ giải ngân 60% vào tài khoản người BÁN, tuy nhiên số tiền này chưa thể rút ra ngay lập tức, cho đến khi đăng bộ hoàn tất và nộp sổ vào ngân hàng thì tiền mới được giải ngân. Thường ngân hàng sẽ tư vấn mở một sổ tiết kiệm trong vòng 1 tháng để người BÁN có thể hưởng lãi suất).
BƯỚC 6: ĐĂNG BỘ, ĐÓNG THUẾ VÀ LẤY SỔ
Tại bước này, người BÁN sẽ cầm hồ sơ đi đăng bộ (thông thường sẽ uỷ quyền cho Nhân viên Ngân hàng hoặc môi giới tin cậy), thực hiện tại Phòng Tài nguyên môi trường Quận/Huyện (thời gian khoảng 15-20 ngày). Trong thời gian này sẽ có thông báo thuế, có thể đóng thuế trực tuyến, sau đó lấy sổ về.
BƯỚC 7: NỘP SỔ VÀO NGÂN HÀNG + CÔNG CHỨNG HỒ SƠ VAY
Sổ hồng đã được sang tên sẽ được nộp vào ngân hàng, lúc này ngân hàng sẽ tiến hành làm hồ sơ thế chấp (hay còn gọi là hồ sơ vay). Người MUA và NGÂN HÀNG sẽ tiến hành công chứng tại Phòng công chứng (hoặc cũng có thể công chứng tại ngân hàng). Sau đó, nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên môi trường và cập nhật trang bổ sung xác nhận rằng bất động sản đã được thế chấp tại ngân hàng. Lúc này, tiền trong tài khoản người BÁN mới được giải tỏa => NGƯỜI BÁN có thể rút tiền.
KẾT LUẬN
Trên đây là 7 bước cơ bản để hoàn tất một hồ sơ vay vốn ngân hàng 3 bên khi mua bất động sản. Các ngân hàng khác nhau sẽ có những quy trình cụ thể khác nhau. Chính vì lý do này, người BÁN thường ưu tiên nhận tiền ngay, không thích hỗ trợ vay ngân hàng do thủ tục có thể phức tạp.
Nguyễn Hoành